当前位置： 华山 >> 华山历史发展 >> 土拍对房价影响几何下次土拍重点在哪儿
当天共推出宗住宅、商服用地，当天成交宗土地实现成交，成交金额达到约亿元！
这次土拍对济南房价影响几何？今天我们仔细聊聊这个话题。
1、争夺最激烈的土地，南北康，王府庄，济南东站
在昨天的土地拍卖中，哪些片区的土地竞争最激烈？三个地方：南北康片区，王府庄地铁上盖，济南东站片区。
（各地块位置及拿地开发商）
这其中，南北康的土地竞拍最为激烈，最终竞拍了轮后被万科摘走，住宅楼面地价达到了1.1万-1.35万元/㎡，较挂牌底价溢价了64.41%。济南东站的土地竞争也很激烈：原山东塑料厂地块的两个地块，溢价率达到49%、54%，楼面地价-元/㎡；张马的两个地块，溢价率达到36.43%，被济宁瑞马摘走，楼面地价-元/㎡。（济南东站土地位置）
王府庄的地块，包括A、E、F等3个住宅地块，其中地块A位于地铁车辆段上盖，另外两个地块地铁上盖东南侧。这三个地块中，E地块、F地块竞争也很激烈，溢价率达到了42%、49%，楼面地价到了面地价-元/㎡左右，分别被建发、海信摘得。除了以上地块地块，在昨天的土拍中，其他地块的竞争很温和，溢价率都没有超过30%，更没有出现熔断地块。我们来看各地块溢价率：这里要特别说明一下，部分地块没有发生竞争是有特殊原因。历下老城内的地块，被旭辉银盛泰底价摘走，是由于有大量安置房；（历下老城区地块）
章锦片区地块、高新区地块，被历城控股融创鲁商、龙湖底价摘走，是由于绑定了较高产业引入条件。（历城控股、融创、鲁商摘得的章锦土地）
济南东站凤凰路东侧地块，被天鸿底价摘走，是由于这些地块是“插花地块”，也就是大地块中零星小地块，位于天鸿项目内，只能由天鸿开发。盛福片区的地块地价成交，是因为它与CBD内三宗商业商务地块捆绑出让，产业引入条件很高，一般企业没有条件竞买。（盛福地块位置）
章锦流拍的1宗地块，也是因为有较高产业引入条件，一般企业没有条件竞买，拟引入的企业没有出价。真正能体现区域价值、同时又是底价成交的，也就是济南国际医学中心的3宗地块了。另外，党家的地块以较低的溢价率成交，楼面地价四千多元，符合其区位特点。2、南北康、济南东站地价接近历史高位在这次土拍中，南北康、济南东站的土地价格，已经接近前期的高点。其中，南北康的土地在年底，就达到了1.3万元以上，也就是现如今的绿地新里城项目。济南东站张马片区的土地，在年年底的土拍中达到一个高点，普通住宅地价七八千元，低密度住宅用地突破1万元。而这次张马地价再次突破万元，也是容积率1.2的低密度住宅用地，与此前地价相当。现如今，为何这两个片区的地价再次接近此前高点？如果说，年、年的土拍比较狂热的话，我们认为这次土拍还比较理性。目前，济南南部供货已经不多，南北康片区只剩下绿地还有一定库存。济南东站，张马片区年成交的土地，目前也已经基本售罄，目前还有年中建所拿的蔚蓝之城地块还有较多存货。所以说，这两个片区的竞拍激烈，主要原因应该是片区存货偏少的缘故。王府庄地块的激烈竞拍，应该主要是受地铁的支撑。王府庄E地块、F地块，距离王府庄地铁站都在1公里之内，而王府庄站是1号线、2号线换乘站。从这里坐着地铁出发，不仅可以去西客站，还能通往济南老城、盛福片区、雪山片区、唐冶片区等。在这样的区位下，如果它未来房价合适的话，将能吸引整个济南的刚需族来这里置业。3、东部供应偏紧，西部继续外拓很多人问我们，此次土拍对房价有什么影响。我们认为，在经历本次土拍之后，济南西部的供应将明显放量，想在西部买房的小伙伴们有福了！我们算了一下，在本次成交的土地中，西部所占比例最大：二环西以西的土地，有亩，地上建面万㎡；二环东以东的土地，有约亩，建面69万㎡；二环南以南区域（南北康），有亩，建面26万㎡；二环内有有亩，建面17万㎡，其中还有部分安置房。也就是说，济南西部成交的土地，几乎是东部土地量的两倍了。虽然说，西部出让的土地大都比较远，但对于刚需族来说，最主要的是价格。比如说，党家本次成交的地块，楼面地价只有多元。在这样的价格下，再结合附近二手房价格，这里的房价能不能回到1万元/平方米左右？另外，王府庄的土地紧邻地铁站，济齐路地块在国际医学中心范围，也都有自己独特的吸引力。相较于西部的放量供应，济南的土地供应不是很给力。在这次土拍中，东部土地看着数量很多，但面积都不大。东部面积最大的就是章锦地块了，有亩，地上建面18万㎡。济南东站地块，总共7个地块，地上建面合计为26万㎡。最近一段时间，随着济南东部几个超级大盘（中新国际城、中新锦绣天地、天鸿万象东方）进入尾声，济南东部的供应略有收紧，房价也有温和上涨。由于济南东部的土地并未有明显放量，济南东部楼市供应也不会太宽松。4、下次土拍重点，二环内；东部济钢片区将供地在本次土拍之后，济南到7月份将迎来第二次集中出让土地。到时候，哪些片区将是供地重点呢？根据此前的济南供地计划，我们为大家整理了7月份可能出让的土地：特别说明，这其中有两个地块是计划4月供应，但未能实现；也有个别地块计划7月供应，但4月已经供应，我们将其在表格中剔除了。从7月的供地计划中我们可以看出，在济南主城各内中，二环内将是供地重点：北湖片区，老城西北部的田庄、皇岗，历城二环内铁路货场地块，共有43万㎡的土地供应。剩余的济南主城内地块，主要是在东部，包括济钢片区4宗地块，大辛庄1宗地块（黄台电厂东）、高新区1宗地块，共有约31万㎡。另外，西部方特南地块，原计划4月供应但未能供出，预计7月能供出来。这样算下来，济南主城内的楼盘将继续增加。目前，老城更新是济南楼市的热点话题，未来大家在二环内买房的机会将进一步增加，这也将有利于遏制老城内房价的上涨。东部的土地供应，依然不算放量。5、济南东部快速成长，高速内房价将比较坚挺近十来年，济南东部一直是济南楼市的主要供应区域。但在今年的土地市场上，济南东部并未有往年的风采。我们觉得，这其中一个重要原因是，济南东部正在快速成熟中，高速内很多片区所剩土地已经不多。放眼东绕城高速内，目前只有济南东站还有大量土地可以供应。除了济南东站，盛福片区、长岭山片区也还有一些土地，但定位比较高端，而且整体规模不大。莲花山以南区域（文旅城以南），也有一些土地，规模也不大。然后呢？济南其他可供土地就在高速以外了，包括唐冶、郭店、华山北等。在过去几年，济南东部常常出现的用着千亩的土地供应。比如，年的华山片区、雪山片区（中新国际城、中新锦绣天地）；年的济南东站张马片区；年、年的CBD区域；年、年的文旅城地块；年的雪山地块（万科城、绿城春来晓园）……未来，济南东部还会有这样的大规模供地吗？在高速以内，恐怕只有济南东站片区还有一些希望，其他区域已经没有这种可能了。在房住不炒的大背景下，我们不认为济南东部的房价会大涨，我们也不鼓励大家炒房。而且，今年以来济南东部不少地方的房价已经上涨，未来一段时间应该会稳定一段时间。长期看，济南东部的产业较强，楼市需求量比较大，高速内的土地供应高峰很可能已经悄然逝去。从这种意义上看，济南东部的楼市未来可能会比较坚挺。年、年，高速内1.1万左右的新房价格，很可能永远成为历史了……买房有疑问,可以问我们，我们将为你提供专业、客观、中立的咨询。请扫码加入我们的知识星球：——全文完——济南楼市观察原创文章，如需转载请获得授权！