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从年12月8日武汉出现首例肺炎患者到年1月1日武汉华南海鲜市场闭门修整；从1月20日钟南山发言称新型冠状病毒肺炎存在人传人现象到1月23日武汉封城；从疫情事态的发展蔓延全国到昨晚“双黄连口服液”的脱销，年的春节，我们在恐惧、迷茫和煎熬中度过。今天是2月1日。新的一月开始，我们却没一点兴奋。按常理说，今天应该是上班时间。但因为肺炎疫情，我们的上班时间从1月31日延长到2月3日；现在又从2月3日延长到2月9日以后，我们的工作生活都在被改变。改变的不只是我们个体的工作生活，这场疫情对各行各业的影响还有很多很多。除了直接受影响的餐饮业、旅游业、电影业、交通运输业等，房地产行业的影响也首当其冲。至于整个中国经济受肺炎疫情的影响有多大多深多广，非本文探讨之主题。本文，只讨论郑州房地产年未来发展走向的逻辑推演。当然，任何推演都有前提。按前天人医院专家的分析中提到的看法，未来疫情发展三种结果：1、完全胜利：短期2—4周治疗结束，2—3个月全国疫情得到控制。2、焦灼状态：所有疫情得到部分控制，病人温和增长，可控之中。抗疫过程拖到半年到一年。3、失败：参照墨西哥流感。我认可这种说法。这是比较科学和理性的分析。我是乐观主义者。我相信第一种结果。本文的逻辑推演建立在这样的前提下。看下图。时间轴。正文开始。当下，房地产行业受到的直接影响主要是：1、售楼部关闭。相信各位对这个图和政策已经很了解了。这是郑州市住房保障和房地产管理局1月26日发布的文件。文件精神就是——售楼部关门。至于售楼部的恢复开放时间？根据疫情防控工作进展另行通知。其实，这个不是问题的关键。就算没有这个文件，各售楼部开门不开门也没什么意义——有谁这个时间会去看房呢？1、也没心情。2、和抗疫要求不符合。尽量不出门。那么问题来了：何时售楼部能够开门呢？和企业开工时间一致？2月9号后？能开门吗？开门后有看房者吗？如果整个2月都不让开门呢？房子如何卖？就算2月份让开门，会有人看房买房吗？这是个问题。如果疫情再扩大，2月份售楼部不能开门，很有可能出现整个2月份郑州各房企各楼盘成交量几乎为0的情况。2、楼盘工地开工时间。1月29日，《河南省住房和城乡建设厅关于做好住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》公布，要求：这一项，对于建筑施工提出了明确要求。1、必须停工。2、开工时间需要属地住建主管部门同意。那么，问题来了：何时能够复工呢？2月9日？2月底？被封闭在村子里的民工何时能出来？在工地上安全管理如何解决？要知道工地也是群居性群体性工作体系。建设2月底3月初能够复工，工人能否召齐？速度能否赶上？跨市问题如何解决？跨省问题如何解决？这都是问题。那么问题又来了：1、生产端解决不了。两个层面：一是既有已经盖的房子后续工程推进不了，必然要发生工期延迟、延期交房行为。二是新增供应不够，生产不出来。——在未来的一定时期，少了。2、需求端的变化。这个问题是核心。这个核心问题的核心是什么？——就是疫情对人们的买房需求有多大的影响？很多网友说：经历了疫情之后，看淡了生死，很多人不买房了，该吃吃该喝喝。我觉得说这话的人都是矫情。要么他有很多房了，要么他一套都没。我们不是没经历过非典，不是没经历过大地震，经历之后就不买房了吗？真的会改变那么大吗？记住：中国人是最善于遗忘的。恰恰相反，经历了过去十几天的煎熬后，很多人更明白：有房总比没房好，住自己的房比租房好，大房子比小房子好，有天有地有花园的别墅比大平层好。君不见，很多租住在城中村或安置房里的人现在连回到自己租住房家里的机会都没。自己房子都没，有什么尊严？谁可怜他们呢？谁剥夺了他们回自己租住的房子的权利呢？而，同时，如果你有几套房子，或者你在其他城市有房子，或者在国外有房子，你的选择一定是很多很多。或者说——只有你有房子，你才有做的资本：你可以向你的租户免租啊。说这么多，我摆明我的观点：疫情结束后，买房需求不是减少了，反而是增加了。这种需求有两种：1、刺激性新需求。2、压抑性需求——在疫情期内无法满足的不能解决的买房者，并客观压抑，等疫情结束后的爆发。那么，问题又又来了：疫情结束后，会出现阶段性供大于求呢？还是求大于供呢？上文说了，房屋供应端有两个：一是既有新房存量。现在无法统计既有存量新房——满足预售条件但还没卖出的房源。这个数量到底有多少？全市有多少？每个区域有多少？每个楼盘有多少？这个数据，我相信官方也没有。只存在于各个项目各个地产公司营销总的报表里。二是新增供应。因为工地停工，且工地开工时间未知，目前和未来一段时间房源新增供应量几乎为0。房子的生产和口罩还不一样。他需要时间周期。从土地到挖基坑到正负零到4层到15层都需要时间。这个时间甚至需要3月到半年之久。那么，可以得出一个简单的阶段性结论：疫情结束后，有可能会出现短期的局面。就算是，达成了一个事实：去库存。去库存后呢？如果生产端供应量提高不上来呢？我们思考三分钟。来，听下贝多芬的《第五交响曲》。且听下文分解。来，我们继续：上面的推论，只是理论上。从现实中，还有一种可能：买房者没钱了！这是一个一定会发生的事实！从目前来看，肺炎疫情对经济影响很大，各行各业皆受影响，今年老百姓收入减少已经是铁定的事实。今年涨薪还有望吗？赚大钱还有望吗？对于很多打工者而言，不失业已经是好事了。很多第三产业中小微企业主今年甚至破产倒闭。这个问题很可怕。如果真是这种悲观预期的产生，那么：想买而买不起，想买而不敢买，成为一种可能。这种概率几乎是99%。我们再回到那个时间表：按照乐观的预期，上半年5、6月份疫情结束。那么，5月份是个关键节点。从6月开始，进入了今年楼市的下半场：供和求之间的微观博弈。而，上半年已经是铁打的事实:惨烈！惨不忍睹。。。以上推论，都是基于微观现实基础上的逻辑推导。人们所关心的问题：疫情结束后，房价是大涨还是大跌？我没有肯定的结论。因为很多事情和外围条件都在变化。我只是隐约感觉大跌的可能性很小很小——除非经济发生大的问题。当经济发生大的问题时，我想对楼市的政策松绑一定会成为现实，又是一个“负负得正”的逻辑。我只是觉得涨的可能性还是要大些。好，我们再思考：1、疫情结束后，会不会楼市松绑呢？2、房价涨和跌的核心因素：供求关系，在什么时间点会发生平稳和失衡呢？3、购房者买房的需求和兜里钱的减少——特别是预期减少之间的矛盾，买房者如何平衡呢？4、当供求发生阶段性失衡，相关部门会默认房价上涨吗？5、人们——包括买房者和开发商，对未来房地产和房价有信心吗？有时候，信心决定房价。这些，你去思考。还有一个问题：开发商层面。作为买房者，你不要觉得开发商都是万恶的资本家。这个时候很多人骂这个房企没捐钱，那个房企没捐钱，其实，作为房企老板——特别是中小房企老板：他思考的是如何活下去。这次是真的生死问题。假期延长，你还可以领工资。开个门店，还可以呼吁房东减免租金。而房地产公司呢？房企的财务成本和时间成本也许是压垮他们的大山。对于房企而言，时间就是生命，时间就是金钱。很多房企玩高周转，不是他们想快，是环境条件使他们不得不快。现在一天不开工，一天不卖房，你知道每天的财务成本有多高吗？老板要吐血，而银行绝不会说不要利息的。在疫情结束后，开发商会不会断臂求生大规模促销回笼资金渡过难关？开发商会不会收缩投资、延缓建设速度？开发商会不会惊出一身冷汗不再拿地先优化企业管理保持现金流？……这也是一种可能。而且，每一种可能都会影响供求关系。供求关系是研究房地产和房价的根本。总之，年，房地产企业，更难。年，房地产行业从业者，更难更难。——这是事实。大家不要侥幸觉得终于可以不加班了，终于可以一觉睡到天明了——你睡到天明的同时，老板和股东彻夜难眠。这是一个局。这个局，这个循环，需要未来时间去面对。而，这个局，面临的问题还很大很大：行业资金问题、行业上下游关系问题、交房延迟问题、工程质量问题、行业薪资问题、扩张和收缩问题、营销改变问题、年前各地产公司年会签下的任务书和军令状问题……这些问题，都影响和决定了年郑州房地产行业更大的问题。而，现在仅仅是个开始……至于房价是大涨还是大跌？让时间来证明吧。备注：1、本文所有的逻辑推导，建立在前面呈现的疫情发展时间轴基础上，建立在乐观预期基础上，建立在5月份之前疫情全面结束基础上。对于未来疫情发展态势，任何人都不敢也不能得出准确判断。双黄连？那是笑话。2、本文的逻辑推演没有谈到非典疫情后楼市发展的任何历史资料。因为，我觉得年和的中国完全不同，楼市也完全不同。如果拿17年前的数据和案例作为参考，纯粹扯淡，属于刻舟求剑。没任何意义。备注：本文部分图片和信息来源于网络，文章仅代表作者个人观点。您若喜欢本文，扫描

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